Vente d’un logement occupé : décote ou non ?

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Vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaitez vendre. Votre locataire actuel, qui s’y plaît bien, ne souhaite pas l’acheter malgré votre proposition. Vous êtes à la recherche d’un investisseur qui reprendra le bail en cours. Mais la vente de votre bien déjà occupé impactera-t-il son prix de vente ?

Après avoir présenté les conditions et le prix de vente à votre locataire en place qui est prioritaire, celui-ci a refusé d’acheter votre logement. Selon la typologie ou le type de bail, le prix de vente d’un bien immobilier peut parfois fluctuer.

Vendre un appartement avec un locataire diminue-t-il le prix de vente  ?

Pour les petites surfaces (T1, T2), cela n’aura aucun incident sur le prix de vente « car c’est un marché très prisé des investisseurs », comme le souligne Me Vincent Chauveau, notaire chez Notaires Office. En revanche, « Sur un grand appartement ou une maison, ce marché sera surtout ciblé par les primo-accédants et donc cela impacte le prix de vente dans ce cas. », poursuit-il.

Malgré tout, quelques critères peuvent venir influer sur la décote d’un logement vendu occupé :

  1. La durée restante du bail : plus la possibilité de récupérer le logement est proche, plus la décote est faible. En fonction du type de bail, cela aura forcément un impact : 1 an pour la location meublée, 3 ans pour la location nue. Toutefois, comme le précise Me Yvan Éon, notaire chez Notaires Office : « Le congé prévoit qu’à l’expiration du bail de 3 ans, le locataire en place doit partir. L’acquéreur pourra alors récupérer la jouissance du bien à ce moment-là. »
  2. Le montant du loyer : s’il est au prix du marché, la décote sera moins sensible que pour un loyer faible.
  3. L’âge du locataire : si votre locataire est âgé de plus de 65 ans et qu’il dispose de faibles ressources, alors il sera considéré comme locataire protégé.

Qu’est-ce qu’un locataire protégé ?

Les locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficient d’une protection particulière. Dans ce cas, vous ne pourrez pas demander à votre locataire de quitter le logement, sauf si vous pouvez lui proposer un bien similaire. Une seule solution existe pour le bailleur pour éviter le relogement du locataire : avoir lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures aux mêmes plafonds que le locataire.

A RETENIR : la vente d’un logement occupé nécessite la reprise du bail tel qu’il existe. L’investisseur qui rachètera votre bien immobilier ne pourra pas augmenter le loyer du locataire en place, car celui-ci est protégé. Spécialiste du droit de l’immobilier, votre notaire est le bon interlocuteur pour vous aider dans la rédaction d’un bail notarié, dans l’achat et la vente d’un bien.  

L'équipe Rédactionnelle De Notaires Office

Les articles sont rédigés sous l’égide de la Commission Communication de la coopérative Notaire Office.

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